小产权房屋买卖合同无效认定的关键
- 作者： 小象 发布时间：2024-01-13 15:03:18
- 摘要
现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同，或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国土地管理法的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。
现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同，或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国土地管理法的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。
同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反土地管理法、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
原《土地管理法》禁止除本农村集体经济组织成员之间外买卖宅基地，致使已经进城落户的农民在农村遗留大量宅基地和住宅处于闲置状态。
在农村有不少房屋买卖的情，但以前在农村大家都没有办房产证的惯，美选前签署的协议房屋买卖也只是签个协议，并没有办理过户手续。近几年，各地都在续开展土地确权工作，疗养院'>疗养院养老托管协议书宅基地确权工作也。但是能不能在拆迁中，在没有过户的情下，能不能获得拆迁补偿要看合同是否合法有效。首先我们先来看一下宅基地能不能进行买卖?根据《办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土。
现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国《土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
这个案件已经过去了十几年，但我国关于农村宅基地及房屋买卖的法律法规并没有大的变化。根据《土地管理法》宅基地属于农民集体所有，不能单独将宅基地的使用权转让给村集体之外的人。《土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”
有人认为，如果不考虑其他影响合同效力的因素（如欺诈、胁迫），仅城市居民购买农村集体所有土地上的房屋，《土地管理法》和《城市房地产管理法》均无对其禁止性规定，只有1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，但按照《合同法》第52条第（五）项，判断合同效力的根据只能是法律、行政法规的强制性规定（其他四项此处显然不适用），通知对合同效力无拘束力。对此笔者不敢苟同，并认为小产权房房屋买卖合同无效认定的关键恰恰在于《合同法》第52条第（五）项之规定，小产权房买卖合同标的所指向的交付行为的对象——小产权房违法，因而该合同应认定无效。
法院审理认为，原、被告签订的《合作建房合同》，实质为农村房屋买卖合同。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案外人张三将其位于A村的房屋出售给被告，被告翻建后将其中一层出售给原告，涉案《房屋买卖协议》《合作建房合同》均违反土地管理法的强制性规定，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
无效，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国《土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
